அமெரிக்காவை தொடர்ந்து அடுத்தது இந்தியாவா?

அமெரிக்க நிதி நிறுவனங்களை சுனாமியாய் தாக்கி வரும் இந்த பொருளாதார நெருக்கடியின் மூலமான Housing Crisis அடுத்து இந்தியாவில் வரும் என்றே இந்தியாவில் இருக்கும் நண்பர்கள், உறவினர்கள் பலரும் எதிர் பார்க்கின்றனர். நண்பர்கள், உறவினர்கள் யாரிடம் சமீப காலமாக பேசினாலும் இதனை பற்றிய விவாதம் எழுந்து விடுகிறது.

அதற்கு வலு சேர்க்கும் விதமாய் பல தகவல் தொழில் நுட்ப நிறுவனங்கள் தங்கள் செலவுகளுடன் சேர்த்து ஆட்களையும் குறைக்க தொடங்கியுள்ளனர். அதனால் பலரும் வேலை இழக்கும் அபாயம் ஏற்பட்டுள்ளது.

Wall Street ஆட்டம் கண்டதால் மும்பை பங்குச் சந்தை பாதாளத்தை நோக்கி சென்று கொண்டிருக்கிறது. சீட்டுக்கட்டு மாளிகையில் ஒரு சீட்டை சிறிது அசைத்தால் மொத்த மாளிகையும் தொடர்ந்து பொல பொலவென்று விழுவது போல அங்கங்கே chain reactions நடக்க தொடங்கியுள்ளன.

நான் ஒரு பொருளாதார நிபுணன் கிடையாது என்றாலும் இதனை பற்றிய எனது கருத்துக்களை சொல்லலாம் என்பதினாலேயே இந்தப் பதிவு. அமெரிக்க நிலைமையையும் இந்திய நிலைமையையும் ஒவ்வொன்றாக கீழே ஒப்பிட்டுளேன். ஏதேனும் தவறு இருந்தால் திருத்திக் கொள்கிறேன்.

Sub-Prime Crisis என்றால் என்ன என்று உங்களில் பலருக்கும் தெரிந்திருக்கும். தெரியாதவர்களுக்கு எளிமையாக சொன்னால் கடனை திருப்பி கொடுக்கவே முடியாது என்ற நிலையில் உள்ளவர்களுக்கு கூட வீட்டு விலை பல மடங்கு ஏறிவிடும் என்று ஆசை வார்த்தை காட்டி அவர்களுக்கு கடன் கொடுப்பதே அது.

முதலில் அமெரிக்காவில் என்ன நடந்தது என்று பார்க்கலாம். 1997 ஆம் ஆண்டின் இறுதியிலிருந்தே அப்போதைய அதிபர் கிளிண்டனிடமிருந்து FannieMae மற்றும் FreddieMac நிறுவனங்களுக்கும் கடும் நெருக்கடி கொடுக்கப்பட்டது. Sub-Prime கடன்களுக்கு வித்திட்டவர் அவர் தான்.

நிதி நிறுவனங்கள் முதலில் இதற்கு மறுத்தாலும், பின்னர் வீட்டின் விலை பல மடங்கு ஏறுவதால் கடனை திருப்பி கொடுக்க முடியாவிட்டாலும் வீட்டினை விற்று பணத்தை எடுத்துக் கொள்ளலாம் என்ற எண்ணத்தில் கடனை கொடுக்க தொடங்கின. 0% down payment கொடுத்து, நிரந்தர வருமானமோ, இல்லை சேமிப்போ எதுவுமே இல்லாதவர்கள் கூட வீடு வாங்கலாம் என்ற நிலை வந்தது. அவர்கள் மாதம் கட்ட வேண்டிய பணத்தினை குறைக்க 5/1 Arm, 7/1 Arm, Interest Only போன்ற கடன்கள் கொடுக்கப்பட்டன.

வீட்டுக் கடன்களை வசூலிக்க 20 - 30 ஆண்டுகள் ஆகும் என்பதால் பலருக்கும் கடன் கொடுத்து தங்களிடம் உள்ள பணம் பெருமளவில் குறைந்து விட்ட நேரத்தில் புதிதாக வாங்குபவர்களுக்கு பணத்தினை கொடுக்க முடியாத நிலையில் இருந்த வங்கிகள் Lehman Brothers போன்ற நிறுவனங்களை நாடின.

Lehman Brothers போன்ற நிறுவனங்கள் அவர்களிடமிருந்து கடன்களை வாங்கி அதனை சிறு சிறு CDO க்களாக மாற்றி பல வளரும் நாடுகளில் முதலீடு செய்தன. பணத்தின் மீதுள்ள ஆசையினால் AIG போன்ற insurance நிறுவனங்கள் அதனை insure செய்தன.

அதனுடன் மட்டுமே விட்டிருந்தால் கூட பரவாயில்லை. புதிதாக வீடு வாங்குபவர்களை மட்டுமே நம்பினால் சந்தை பெரிதாகாது என்ற எண்ணத்தில் முன்னரே வீடு வாங்கியவர்களுக்கும் அவர்களின் வீட்டின் மதிப்பின் படி கடன்கள் கொடுக்கப்பட்டன. அதாவது ஒருவர் இரண்டு லட்சம் அமெரிக்க டாலர்களுக்கு ஒரு வீட்டினை வாங்குகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். இரண்டு ஆண்டுகளில் அவரது வீட்டின் மதிப்பு நான்கு லட்சம் அமெரிக்க டாலர்களாக உயர்ந்து விட்டதென்றால் அவருக்கு மேலும் இரண்டு லட்சம் டாலர்கள் கடனாக கொடுக்கப்பட்டன. இதற்கு பெயர் Home Equity Loan.

இதனால் பலரும் வீட்டின் மதிப்பில் 100 சதவிகிதமோ அல்லது குறைந்த பட்சம் 80 சதவிகிதமோ கடன் வைத்திருப்பவர்களாக ஆனார்கள்.

இது எல்லாமே ஒழுங்காக நடந்திருக்கும் முறையாக திருப்பிக் கொடுக்கும் மக்களுக்கு மட்டுமே கடன் கொடுத்திருந்தால்.

ஆனால் sub-prime கடன்களினால், 5/1 Arm, 7/1 Arm, Interest Only போன்ற கடன்கள் reset ஆக மாதம் கட்ட வேண்டிய பணம் உயர்ந்து பலரும் bankruptcy file செய்து வீட்டின் சாவியினை வங்கியிடம் கொடுத்துவிட்டார்கள். ஆரம்பித்தது ஆப்பு. Supply அதிகமானது, demand குறைந்தது. வீடுகளின் விலையும் குறைந்தது.

சரி இதுவே இந்தியாவில் எப்படி என்று பார்க்கலாம். இந்தியாவில் முதலில் 0% down payment என்ற கடன் முறையே கிடையாது. வீட்டின் மதிப்பில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவிகிதம் மட்டுமே கடனாக கொடுக்கப்படும். மேலும் ஆளுக்கு தகுந்த வட்டி விகிதம் எல்லாம் கிடையாது. அனைவருக்கும் ஒரே வட்டி விகிதம் மட்டுமே. கடன் கொடுப்பவர் தங்கள் நலனுக்காக வட்டியை கூட்டியோ குறைத்தோ கொடுக்க முடியாது.

கடன் வாங்குபவர்களுக்கு நிரந்தர வேலை அவசியம். அப்படி இல்லையென்றால் வேறு சொத்துக்கள் இருக்க வேண்டும். வட்டி விகிதம் அமெரிக்காவை விட பல மடங்கு அதிகம். Interest Only, Arm Loans இதெல்லாம் கிடையவே கிடையாது. மேலும் bankruptcy file செய்வதெல்லாம் இந்தியாவில் எளிதும் கிடையாது. கடனை திருப்பி கொடுக்காவிட்டால் வீட்டிற்கு குண்டர்கள் வருவார்கள்.

இந்த Home Equity என்பதும் இந்தியாவில் கிடையவே கிடையாது. 10 லட்சம் மதிப்புள்ள வீடு 20 லட்சம் ஆனாலும் யாரும் புதிதாக 10 லட்சம் கடன் வாங்கப் போவதில்லை. அப்படியே கடன் வாங்க முற்பட்டாலும் அவர்களுக்கு திருப்பி செலுத்தும் திறன் இருக்கிறதா என்பதை கொண்டே வங்கிகள் கடன் கொடுக்கும்.

அடுத்த கட்டமாக இந்தியாவில் நகரத்தில் உள்ள நிலங்கள் குறைவு, மக்கள் தொகை அதிகம். மக்களுக்கு வசிக்க வீடு தேவை. அதனால் அவ்வளவு எளிதாக தேவைக்கு அதிகமான வீடுகள் எல்லாம் விற்பனைக்கு வராது. அப்படியே excess supply ஏற்பட்டாலும் பெரிய Real Estate முதலைகள் அனைத்து புதிய வீடுகளையும் வாங்கி வைத்து விற்காமல் Virtual Demand Hiking என்ற சூது விளையாட்டை செய்ய முடியும்.

மேலும் இந்தியாவில் "Real Estate is driven by Black Money". வேளச்சேரியில் இரண்டு கோடி ரூபாய் விற்கும் ஒரு மூன்று பெட்ரூம் அபார்ட்மென்ட் விற்பனையாளரிடம் சென்று கேட்டால், NRI க்கள் வாங்குகிறார்கள் என்றும், IT மக்கள் வாங்குகிறார்கள் என்று கூறுவார்கள்.

ஆனால் இது இரண்டாகவும் இருக்கும் எனக்கு தெரியும் மாத சம்பளம் வாங்கும் எவ்வளவு மக்களால் அதனை வாங்க முடியும் என்று. உண்மையில் அதனை வாங்குபவர்கள் சினிமாக் காரர்கள், அரசியல் வாதிகள், தொழிலதிபர்கள், இவர்களின் பினாமிகள். இவர்கள் Return on Investment இற்காக இந்த வீடுகளை வாங்குவதில்லை. அவர்களின் நோக்கமே வேறு. மேலும் அவர்கள் கடன் வாங்கி வீடுகளை வாங்குவதும் இல்லை.

அதனால் வீட்டின் விலை குறைந்தாலும் வங்கிகளுக்கு பெரிய பாதிப்பு இருக்காது. அதனால் எனக்கு தோன்றுவது என்னவென்றால் வீட்டின் விலை பல மடங்கு இந்தியாவில் இறங்கும் என்பதெல்லாம் உண்மை இல்லை. ஒரு சில இடங்களில் ஒரு சில சதவிகிதம் இறங்கலாம். பலர் வேலை வாய்ப்பை இழந்தால் வாடகை பெருமளவில் குறையலாம். மற்றபடி அமெரிக்கா சந்திக்கும் பொருளாதார வீழ்ச்சியினை போல ஒன்றை இந்தியாவும் சந்திக்கும் என்பது ஒரு மாயத் தோற்றமே.